Voorstel van ROW
Wat is het probleem?
In Stekene staan honderden weekendverblijven, meestal vergund gebouwd en permanent bewoond, over 42 clusters verspreid. Door recente provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen (PRUPs fase 1) mag er in een 100-tal weekendverblijven in het Stropers en Bekaf gebied niet meer permanent gewoond worden. Andere clusters weekendverblijven wachten hetzelfde lot in fase 3.
De overheid wil nu een situatie rechtzetten die al meer dan 30 jaar door haarzelf gecreëerd werd, enerzijds door een laks en niet eenduidig gedoogbeleid te voeren, anderzijds door de tegenstrijdigheid die bestaat, tussen de wetgeving bevolking en de wet op stedenbouw.
De gemeente Stekene heeft met medeweten van de provincie Oost-Vlaanderen decennia lang recreatiegronden gecreëerd, verkavelingen vergund en zo meegewerkt met de projectontwikkelaars die jarenlang in Stekene ongestoord hun gang konden gaan om weekendverblijven als bescheiden maar volwaardige woningen te verkopen.
Weekendverblijvers betalen decennialang gemeentebelastingen, maar ze krijgen bitter weinig in ruil. De toegangswegen liggen in erbarmelijke onverharde middeleeuwse staat en de bewoners moeten zelf instaan voor het onderhoud ervan. Riolering ontbreekt.
De afgelopen jaren heeft de provincie en Gewestelijke Stedenbouwkundige Inspectie (GSI), gesterkt door de nieuwe bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO artikel 5.4.1 e.a.), er alles aan gedaan om de permanente bewoners uit hun woningen te drijven. De GSI stelde gerechtelijke vervolging in met stakingsbevelen en administratieve boetes van 5.000 € per gezinslid, 3-maandelijks herhaalbaar. (cfr. draaiboek GSI) en dit enkel voor het feit dat mensen hun basisrecht op wonen uitoefenen (EVRM Art. 8). Dit uitdrijf-beleid is ook grotendeels gelukt in een aantal wijken. De drama's, financiële en emotionele schade voor de gezinnen die hun hypotheek nog moesten afbetalen, zijn dan ook talrijk.
De huizen die uiteindelijk achtergelaten zijn, worden tegen een prikje opgekocht door slimme projectontwikkelaars en het ganse jaar doorverhuurd aan meestal buitenlandse havenarbeiders, soms met 4, 5, 6 personen in één huis, op papier telkens voor een beperkte periode van minder dan zes maand aan dezelfde personen, zodat geregistreerde permanente bewoning wordt vermeden en omzeild. De tijdelijke huurders nemen het, in tegenstelling tot de oorspronkelijke permanente bewoners, soms niet zo nauw met netheid, rust, orde, respect en goed nabuurschap. Er is sprake van schade aan eigendom en omgeving, tuinen die niet meer onderhouden worden en een groot verloop van bewoners.
De overheid heeft door haar uitdrijf-beleid het probleem van permanente bewoning alleen maar groter gemaakt. De praktijk toont duidelijk aan dat een vergund weekendverblijf op één of andere manier altijd bewoond zal worden, zeker in tijden van woning-schaarste, alleen wordt het de oorspronkelijke eigenaars niet gegund.
Het voorstel van Recht Op Wonen
Om te vermijden dat deze toestanden ook de overige getroffen weekendwijken zouden besmetten, roepen we het gemeentebestuur dringend op om de oorspronkelijke bewoners wettelijk te beschermen. Dit kan eenvoudig door hen de mogelijkheid te bieden een functiewijziging naar zonevreemde woning aan te vragen en dit enkel voor die woningen die vergund gebouwd zijn en voldoen aan de voorwaarden bepaald in de Vlaamse wooncode. Dit kan door middel van een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP), waarvan de kosten eventueel deels kunnen gedragen worden door de betrokken eigenaars.
ONDERSTEUNENDE PRO-ARGUMENTEN
• Dit voorstel strookt met het officieel uitgangspunt van de overheid: “Waar gebouwd kan worden, kan gewoond worden” (Advies Hoge Raad Voor Het Handhavingsbeleid Rolnummer : 002989 / A / 000004 Beslissing nr : 003006 29/01/2010 par. 3.7.3 p.24). De woningen werden destijds vergund opgetrokken binnen een goedgekeurde verkaveling.
• Door dit voorstel komen potentieel honderden nieuwe woningen op de markt, zonder dat er één enkele steen moet worden bijgebouwd, zonder dat er extra open-ruimte moet worden aangesneden.
• De voorwaarde m.b.t. bewoonbaarheid, nl. voldoen aan de vereisten gesteld in artikel 5, §1, van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, sluit uit dat kleine chalets, woonwagens, caravans, onbewoonbare krotten en barakken, verblijven zonder voldoende nutsvoorzieningen, etc. voor permanente bewoning in aanmerking komen.
• De vergunningsvoorwaarde binnen een goedgekeurde verkaveling zorgt ervoor dat onvergunde chalets en constructies binnen bosgebied of natuurgebied niet in aanmerking komen.
• Het voorstel hoeft niet in tegenspraak te zijn met het PRUP, enkel het verbod op permanente bewoning vervalt. Het omringende gebied blijft verder als bosgebied ingekleurd.
• Een functiewijziging kan pas aangevraagd worden na positief attest van bewoonbaarheid, op basis van de vereisten gesteld in de Vlaamse Wooncode, afgeleverd door een Vlaamse ambtenaar mits kosten te betalen door de bewoner.
• Deze functiewijziging gaat gepaard met planbaten, die uiteraard moeten betaald worden door de eigenaar. De inkomsten kunnen terugvloeien naar het Vlaamse gewest en/of de gemeente voor aanleg van bijkomende nutsvoorzieningen, wegenonderhoud etc.
WEERLEGBARE TEGEN-ARGUMENTATIE
De Stedenbouwkundige Inspectie (GSI) werpt in diverse juridische procedures als tegenargument op dat de “ruimtelijke draagkracht” overschreden wordt wanneer de woonfunctie wordt bestendigd in een gebied dat niet als woongebied is bestemd. Dit argument wordt in recente rechtspraak echter niet gevolgd. De rechterlijke macht is terecht van mening dat het louter bewonen, in tegenstelling tot het optrekken van een constructie, geen enkele ruimtelijke impact heeft. In een arrest van de 9e kamer van het hof van beroep van 11 oktober 2013 lezen we: (Bron: http://www.vlaamsomgevingsrecht.info/2013_11_01_archive.html):
“het hof is van oordeel dat (in tegenstelling tot de oprichting zelf en onverminderd de ruimtelijke implicaties die het louter gebruik van bepaalde bestaande constructies voor andere doeleinden dan bewoning en/of in andere feitelijke situaties kan hebben) het louter gebruiken, d.w.z. bewonen, van de kwestieuze voordien gebouwde woning op zich geen ruimtelijke implicaties heeft.”
Bovendien wordt de woonfunctie door dit voorstel niet voor alle constructies van toepassing, maar enkel voor diegene die vergund gebouwd zijn en die geschikt zijn om te bewonen, nl. voldoen aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode inzake minimale veiligheid-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.
Tevens is het zo dat deze constructies als recreatiewoning zijn vergund, waardoor ze in de praktijk het ganse jaar door als tijdelijk verblijf kunnen verhuurd en bewoond worden door verschillende huurders, terwijl permanent wonen door de eigenaar zelf niet is toegestaan. Wat betreft ruimtelijke impact is er geen enkel verschil tussen een gans jaar permanent wonen door dezelfde personen enerzijds en het permanent huren en bewonen door verschillende personen. Op jaarbasis gezien is de impact exact hetzelfde. Het verhuren is echter wettelijk toegestaan, het permanent wonen niet.
BESLUIT
De overheid liet de bovengenoemde vergunde recreatiezones herbestemmen naar bosgebied zonder enige vorm van compensatie of planschade voor de betrokken eigenaars en bewoners, goed wetende dat deze zones nagenoeg vergund volgebouwd zijn (zie foto van clusters B4 en B5 als voorbeeld). Herstel van het bosgebied is in de praktijk onmogelijk en absurd in die zones. De overheid kan de klok stilzetten, maar niet terugdraaien. Dit voorstel komt daaraan tegemoet. Het creëert woonzekerheid voor de oorspronkelijke permanente bewoners terwijl het bestaande PRUP kan instaan voor de toekomstige bescherming van de aangrenzende open-ruimte.